Il mercato immobiliare in Italia è veramente in ripresa?

Secondo diversi osservatori il mercato immobiliare italiano sarebbe in ripresa e la crisi ormai alle spalle. Ma è effettivamente così? Le ultime notizie delineano un quadro articolato, con luci ed ombre. L’unica cosa certa, come spesso accade, è che la realtà italiana è  purtroppo meno florida rispetto alla media europea.

Andamento delle compravendite e valore degli immobili nel mercato immobiliare

Se da una parte è noto che le compravendite siano in ripresa, dall’altra i prezzi medi sembrano ancora ristagnare. Anzi, ad essere precisi, gli ultimi dati dell’Istat parlano di un calo dello 0,5% nel confronto tra il terzo ed il secondo trimestre 2017, mentre su base annua il decremento sarebbe dello 0,8%. Questo dato preso singolarmente potrebbe non essere particolarmente allarmante per il mercato immobiliare italiano. Ma se vediamo l’andamento dei prezzi in Europa, secondo Eurostat, le cose cambiano: la media è prossima ad un aumento del 4%, con punte che arrivano fino al 10% (Irlanda). Come è facile immaginare, in Italia è forte la differenza tra grandi e piccoli centri. A Milano e, in misura minore, Roma i prezzi hanno registrato un leggero incremento, comunque sensibilmente inferiore a quello di parecchie capitali europee.

Anche se guardiamo le analisi relative all’andamento delle compravendite siamo comunque di fronte ad una situazione non entusiasmante. Uno studio di Nomisma di fine 2017 sul mercato immobiliare infatti mostrava una crescita prevista del 5% a fronte di un 2016 molto più frizzante (+16%). Inoltre se guardiamo i dati meno recenti, il mercato è ancora inferiore di oltre il 36% rispetto al 2006, con un mix che evidenzia la grossa crisi subita dagli immobili per impresa, con un decremento superiore al 45%, ed un fenomeno meno vistoso per le abitazioni  (circa -20%).

Perché in Italia il mercato immobiliare ha una ripresa così lenta?

Perché il mercato immobiliare stenta a riprendere quota, e soprattutto perché i prezzi ancora non recuperano dopo la flessione degli ultimi anni?

In generale per il mercato immobiliare ci sono due fattori molto importanti da tenere in considerazione per comprendere i motivi della ripresa fin troppo lenta in Italia:

  • Da una parte il contesto generale di crisi economica, che ha riguardato non solo l’Italia ma anche gli altri paesi europei (sempre per rimanere in un contesto “continentale”). La flessione del mercato immobiliare è stata quindi un fenomeno abbastanza diffuso negli ultimi anni, ed una parte di essa è quindi da attribuire a cause non specifiche del mercato di riferimento
  • Non dobbiamo tuttavia dimenticare che in Italia la pressione fiscale sul capitale immobiliare ha avuto una brusca impennata, proprio per cercare una risoluzione ai problemi economici nel periodo di crisi più severo (governo Monti). Basti pensare all’IMU sulle seconde case, che ha raggiunto livelli impensabili negli anni prima della crisi, quando la vecchia ICI era molto meno dispendiosa e faceva dormire sonni tranquilli agli investitori del mattone.

E perché in Italia il prezzo degli immobili stenta a riprendere quota?

Vediamo adesso quali potrebbero essere invece le cause che stanno frenando la ripresa del valore degli immobili.

Da una parte valgono ovviamente le considerazioni fatte prima: crisi e impatto della tassazione oltre a ridurre le compravendite non possono non avere un impatto anche sui prezzi.

Un elemento aggiuntivo tuttavia ci arriva proprio da un’analisi di Nomisma molto interessante: la stentata ripresa dei prezzi deriverebbe da una precedente “difesa” degli stessi nel periodo di crisi.

Detta in altro modo, nel periodo di flessione del mercato immobiliare i prezzi di molti immobili in Italia, soprattutto in alcuni segmenti, avrebbero tenuto di più rispetto ad altre realtà. Gli italiani insomma piuttosto che vendere a prezzi “stracciati”, o comunque a forte sconto, hanno preferito aspettare, in attesa di poter realizzare una vendita più vantaggiosa. Ecco quindi che il valore degli immobili stenta oggi a crescere, in quanto non così basso in partenza come in altre realtà, ad esempio quella spagnola, dove il prezzo degli immobili è sceso in misura molto maggiore rispetto all’Italia.

Infine un’ultima considerazione: le compravendite in Italia sono state, negli ultimi anni, sostenute dai mutui. Questo è sintomatico di una ripresa maggiore per le case destinate ad uso abitativo, a scapito di quelle ad uso investimento che in genere hanno valori medi di mercato più elevati.

Commenta per primo

Lascia un commento

L'indirizzo email non sarà pubblicato.


*


*