La discesa dei tassi di interesse dei mutui… carburante per il mercato immobiliare?

Comprare ora potrebbe essere un affare

Il merato immobiliare, un market mover in USA

Il trend delle compravendite immobiliari in Italia prosegue su un terreno positivo. La fonte è l’Istat, che ha pubblicato il 4 novembre scorso i dati relativi al secondo trimestre 2016: i contratti di compravendita di unità immobiliari crescono del 17,9% rispetto al trimestre precedente e del 20,6% rispetto allo stesso periodo del 2015.

Tassi di interesse dei mutui ancora in calo

Tassi in discesa, carburante per il mercato immobiliareDopo il picco negativo, raggiunto nell’ultimo trimestre del 2012 (-25,7%), la ripresa sembra quindi essersi consolidata ed il trend di crescita addirittura in fase di accelerazione. Ma quante di queste operazioni sono riconducibili all’acquisto della propria abitazione da parte delle famiglie? Ed in che misura questo fenomeno dipende dal contestuale abbassamento dei tassi di interesse dei mutui ipotecari?

Per rispondere alla prima domanda, un dato molto interessante è quello relativo alla percentuale delle compravendite dell’ultimo trimestre che riguarda immobili ad uso abitativo (il 93,9%, con un incremento del 20,9% su base annua). Anche il dato del primo semestre conferma questa tendenza: in questo caso l’aumento su base annua è del 19,4%. Ma se entriamo nei dettagli del rapporto dell’Istat notiamo che la crescita delle compravendite relative ad immobili di uso abitativo è un effetto molto più sensibile nei piccoli centri (+22,0%, rispetto al +19,6% delle grandi città, dove invece è maggiore la crescita relativa agli immobili di uso economico).

I fattori che determinano la maggiore propensione all’acquisto dell’abitazione

L’abbassamento degli interessi dei mutui

Abbiamo visto quindi che il buon andamento del mercato immobiliare sembra dipendere soprattutto dalla ripresa dell’acquisto di immobili ad uso abitativo, soprattutto nei piccoli centri. Ma in che misura questo fenomeno dipende dalle migliori condizioni di accesso ai mutui?

In questi anni sono due gli elementi che hanno determinato un miglioramento sensibile delle condizioni di finanziamento da parte delle banche:

  • La netta riduzione degli indici di riferimento (Euribor per i mutui a tasso variabile, IRS per quelli a tasso fisso);
  • La riduzione degli spread applicati dalle banche;
  • La conferma dell’impatto positivo delle nuove condizioni dei mutui sulla ripresa del mercato immobiliare per le famiglie vene ancora una volta dall’Istat: l’aumento delle stipule notarili per l’apertura di nuovi mutui nel secondo trimestre del 2016 è stato del 24,5% rispetto alla stesso periodo dell’anno precedente.

Altri fattori

Tassi in discesa: carburante immobiliareNon bisogna tuttavia pensare che le condizioni di erogazione del capitale da parte della banche costituiscano l’unico fattore che influenza il buon andamento del mercato immobiliare relativamente all’acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie. Dobbiamo tenere presente infatti:

  • La disponibilità di un minimo di liquidità: in genere le banche finanziano solo una parte del valore dell’immobile (in genere non si supera oggi l’80%), inoltre bisogna considerare la parcella per il notaio, le imposte, l’importo eventualmente da corrispondere all’intermediatore, ecc;
  • La disponibilità di un reddito stabile nel tempo: è fondamentale la tranquillità di avere delle fonti di reddito costanti nel tempo per poter onorare gli impegni presi ed estinguere il mutuo. E questo è ancora più vero se si pensa che spesso la durata del mutuo può raggiungere anche i 20 anni e più, proprio al fine di contenere la rata e renderla così compatibile con redditi medio-bassi;
  • La possibilità che l’acquisto e l’eventuale mutuo non siano a carico di una persona sola (single o famiglia monoreddito);

Conclusioni

Il mercato immobiliare sembra confermare il trend di incremento delle compravendite ad uso abitativo, sicuramente anche per i benefici indotti dal calo dei tassi di interesse applicati per i mutui. Una stabilizzazione di questo fenomeno tuttavia non è scontata, e sarà verosimilmente legata ad una ripresa generale dell’economia, soprattutto con effetti sul mercato del lavoro, e ad un mantenimento delle attuali politiche applicate dagli istituti bancari per favorire l’erogazione dei mutui ipotecari.