Mutui: come cambiano le strategie delle banche

Il primo trimestre del 2018 è ormai archiviato, ma alcune interessanti novità sembrano delinearsi all’orizzonte per le compravendite immobiliari ed i mutui.

Quali sono le nuove strategie delle banche? Il mercato immobiliare è veramente in ripresa, e quali sono le principali novità che si possono riscontrare?

Il mercato immobiliare in Italia

Il mercato immobiliare in Italia sembra aver intrapreso una lieve ripresa, di certo non dirompente come era invece stata la caduta nel periodo di crisi. Come abbiamo avuto modo di vedere un po’ di tempo fa, a fronte di un incremento del numero di compravendite i prezzi stentano a salire, soprattutto nel confronto con altre realtà europee. Oggi il numero delle compravendite è poco più della metà rispetto a una decina di anni fa, nel periodo d’oro del mercato immobiliare

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In questo contesto, quindi, anche le banche non si possono certo aspettare di acquisire nuovi clienti per i mutui immobiliari con gli elevati volumi del periodo di boom del mercato immobiliare. Ed infatti negli ultimi mesi il mercato dei mutui è stato sicuramente sostenuto in misura ragguardevole dalle surroghe: molte famiglie, approfittando della finestra temporale in cui i tassi, sia l’Euribor che l’Eurirs, sono particolarmente bassi, hanno pensato bene (e ancora lo stanno facendo) di ottenere condizioni favorevoli ricorrendo proprio al meccanismo della surroga.

Gli obiettivi delle banche

Le banche ovviamente hanno sempre tra i loro obiettivi l’acquisizione di clientela sul prodotto principe tra i finanziamenti, ovvero il mutuo ipotecario per l’acquisto di un’abitazione. A seconda dei momenti e delle condizioni al contorno, tuttavia, la spinta verso questo particolare obiettivo può essere più o meno forte. In questo momento sembra che l’attenzione verso l’acquisizione di nuovi clienti sui mutui stia crescendo. Per quale motivo?

  • Innanzitutto dobbiamo considerare che il mutuo può essere uno strumento per fidelizzare il cliente. In genere la durata del mutuo è ampia, può arrivare fino a 20 anni e anche più. I prodotti finanziari sono cresciuti come numero, ed in alcuni casi sono molto remunerativi per le banche. Dai classici conti correnti agli strumenti di investimento, tante sono le opportunità per le banche di far crescere il valore associato ad ogni singolo cliente. Ecco quindi che il mutuo non è più visto solamente come prodotto a sé, ma come veicolo per fidelizzare sempre meglio la propria clientela.
  • Un altro aspetto da tenere in considerazione è che ad oggi i valori dei tassi non rispecchiano, come spesso accaduto negli anni scorsi, l’effettivo costo del denaro. Acquisire nuovi clienti, anche con politiche aggressive, può essere costoso nell’immediato, ma costituire allo stesso tempo un ottimo investimento per il futuro

Quali sono le modalità per acquisire nuovi clienti?

Le banche quindi sono pronte a politiche più aggressive: il momento della surroga sembra prossimo all’esaurimento, come fare allora ad acquisire nuovi clienti?

Quello che si può notare sul mercato dei mutui è innanzitutto una riduzione degli spread. Lo spread infatti è da sempre uno strumento che consente alla banca di controllare in modo accurato la propria strategia sui mutui. Un istituto bancario vuole avere un prodotto a portafoglio senza spingerlo più di tanto? Basta prevedere uno spread elevato rispetto alla media del mercato e sicuramente non avrà la fila davanti allo sportello (e i pochi clienti che decideranno di avere un mutuo con te, saranno a maggior marginalità). Se invece la banca ha l’obiettivo di acquisire molti clienti sui mutui, magari sottraendoli alla concorrenza, uno spread basso può essere di grande aiuto: è proprio quello che sembra stia accadendo in questo periodo.

Un’altra misura che va nella direzione di incrementare le acquisizioni sui mutui è il ritorno a valori molto elevati di capitale erogato rispetto al valore dell’immobile. Andare oltre l’80% del valore dell’immobile può essere sì molto rischioso per la banca, ma sicuramente può anche aiutare a dare un impulso al mercato immobiliare e, di conseguenza, a quello dei mutui.

I notevoli vantaggi per le famiglie

Tutto questo non può che avere un impatto favorevole per le famiglie che stanno pensando di acquistare una casa e che, per farlo, necessitano di aprire un mutuo ipotecario con un istituto bancario. Somme elevate erogabili, spread bassi e, non dimentichiamolo, tassi di interesse ancora a livelli minimi possono essere di grande aiuto.

E’ quindi un momento ancora favorevole sia per chi deve acquistare casa che per chi ha intenzione di rivedere le condizioni del mutuo in essere, sia tramite una rinegoziazione che con una surroga. E questo sicuramente può dare nuova linfa al mercato immobiliare.

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