Elementi del mutuo: le garanzie

Un altro elemento fondamentale del mutuo sono le garanzie, tra le quali la principale è ovviamente quella ipotecaria sull’immobile. Possiamo dire anzi che è proprio la garanzia ipotecaria uno degli elementi che caratterizzano il mutuo rispetto ad altre forme di prestito o finanziamento.

Vediamo cosa si intende per garanzia ipotecaria

Garanzia ipotecaria su un mutuoCome noto, un mutuo in genere viene erogato per consentire al richiedente (mutuatario) di acquistare o ristrutturare un immobile. La principale garanzia che l’istituto bancario richiede per tutelare il capitale erogato è quindi l’immobile stesso: nell’ipotesi in cui il mutuatario (ovvero colui che richiede ed ottiene il mutuo) non riesca a rispettare gli impegni previsti dal contratto di mutuo (regolare pagamento della rata), la banca potrà rivalersi proprio sullo stesso immobile per il quale il mutuo è stato richiesto.

Lo strumento che consente di creare questa forma di garanzia è quindi l’ipoteca (in genere di primo grado) che graverà sull’immobile a partire dalla stipula dell’atto di mutuo fino all’estinzione del debito. Questo tipo di ipoteca rende l’istituto bancario un creditore privilegiato, diventando così il principale fruitore dei proventi che deriverebbero ad esempio dalla vendita dell’immobile in caso di insolvenza del mutuatario.

Come nasce l’ipoteca sull’immobile

Nella pratica, la banca, prima di consegnare la somma pattuita nel contratto di mutuo, deve accendere l’ipoteca sull’immobile. Molto frequentemente l’atto di acquisto dell’immobile ed il contratto di mutuo vengono stipulati contestualmente e dallo stesso notaio. In questo modo esiste il titolo per la costituzione dell’ipoteca di primo grado, che dovrà essere iscritta nei registri pubblici. Questo aspetto è rilevante, perché l’informazione della presenza o meno di un’ipoteca su un immobile è fondamentale per l’effettiva commerciabilità del bene.

L’ipoteca inoltre graverà per un valore in genere superiore all’importo erogato dall’istituto bancario: un valore tipico è il 200% ma a volte può assumere anche percentuali superiori. Il motivo è che la banca vuole tutelarsi non solo ai fini della totale copertura dell’importo dato in prestito, ma anche da tutti gli oneri relativi al costo del denaro, ad eventuali spese giudiziali, oneri fiscali, ecc. che dovessero risultare nella gestione dell’eventuale insolvenza del debitore.

Effetti dell’ipoteca sull’immobile

Gli effetti dell’ipoteca sull’immobile possono essere diversi, possiamo schematizzare le tre situazioni più frequenti:

  • Se il mutuatario è puntuale nel rispettare gli impegni contrattuali e rimane proprietario dell’immobile per tutta la durata prevista del mutuo, l’ipoteca in genere non ha alcun effetto pratico per il mutuatario stesso;
  • Se il mutuatario non è più in grado di onorare il debito, l’ipoteca agirà di fatto sottraendogli la proprietà dell’immobile a favore dei creditori (in prima battuta quindi l’istituto bancario in quanto creditore privilegiato), che potranno beneficiare ad esempio dei proventi della vendita dell’immobile stesso;
  • In caso di vendita dell’immobile prima dei termini di estinzione del mutuo (e quindi con ipoteca ancora gravante sull’immobile), il nuovo acquirente pretenderà l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del nuovo contratto. Sarà quindi cura del mutuatario, che in questo caso è anche venditore dell’immobile, provvedere in via preventiva alla completa estinzione del mutuo.

Cancellazione dell’ipoteca

Nel momento in cui il mutuo viene completamente estinto, dovrà essere cancellata l’ipoteca dai pubblici registri, in modo tale che l’immobile risulti libero da questo gravame e possa essere, ad esempio, nuovamente rivenduto senza particolari difficoltà.

La cancellazione dell’ipoteca fino al 2007 doveva essere richiesta dal debitore a sue spese. Con la legge 40/2007 (legge Bersani) l’ipoteca si estingue automaticamente con l’estinzione del mutuo senza alcuna spesa per il debitore, ed è cura della banca fornire la quietanza all’ormai “ex-mutuatario”.

Altre forme di garanzia

Oltre alla garanzia tipica del contratto di mutuo, che come abbiamo visto è l’ipoteca di primo grado sull’immobile, la banca può a volte richiedere ulteriori garanzie, ad esempio se l’importo della rata è elevato rispetto al reddito del richiedente, oppure se la sua attività lavorativa ha caratteristiche di precarietà tali da indurre l’istituto bancario ad avere maggiore cautela.

Le garanzie aggiuntive richieste possono essere reali, ovvero fornite tramite beni, oppure personali, in questo secondo caso spesso sono fornite da un soggetto terzo. Ad esempio la garanzia forse più utilizzata, la fideiussione, prevede che un soggetto terzo garantisca con tutti i suoi beni in caso di inadempienza del mutuatario. Si tratta quindi di un impegno molto gravoso che deve essere ben valutato da colui che decide di prenderlo in carico.

Le spese

Come abbiamo detto non vi sono spese per la cancellazione dell’ipoteca nel caso di estinzione del mutuo. Viceversa, la spesa per accendere l’ipoteca possono essere abbastanza elevate e gravano sul mutuatario. Da notare che sono in genere calcolate in percentuale rispetto al valore dell’ipoteca, che spesso è – come detto – pari al 200% del capitale erogato.