Elementi del mutuo: l’importo erogato

Uno dei principali elementi del mutuo è l’importo che verrà erogato dalla banca. Dal punto di vista di chi richiede il mutuo, ovviamente, uno degli obiettivi più importanti è che questo importo sia sufficiente a finanziare quanto si prevede di realizzare, che sia l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile.

Dobbiamo tuttavia tenere presente che l’importo che verrà finanziato dipende da una serie di fattori che è bene prendere in considerazione, per evitare di avere brutte sorprese quando si andrà in banca per fare la richiesta di mutuo:

  • a) Valore e rivendibilità dell’immobile;
  • b) Garanzie;
  • c) Reddito del richiedente;
  • d) Durata del mutuo/età del richiedente.

Vediamo quindi nel dettaglio i singoli fattori in grado di influenzare il valore massimo dell’importo che la banca erogherà.

a) Valore e rivendibilità dell’immobile

Importo erogato: il mutuo onlineCome noto, la principale garanzia per la banca a tutela del capitale erogato è l’immobile stesso, oggetto di acquisto o ristrutturazione, che verrà gravato di ipoteca. E’ evidente che, se il valore dell’immobile è di 200.000 euro, ben difficilmente la banca erogherà un mutuo di 250.000 euro, perché in caso di insolvenza da parte del mutuatario non riuscirebbe a rientrare di tutto il capitale erogato.

Nella pratica, il valore massimo dell’importo erogato dipende anche dalle condizioni del mercato e dal livello di rischio che il sistema bancario in generale è in grado di tollerare al momento della richiesta. In periodi di grande fermento di mercato ed alto rischio assunto dalla banche veniva finanziato anche l’intero valore dell’immobile, ma a parte queste congiunture particolarmente favorevoli, difficilmente una banca supererà la quota del 70-80 % del valore dell’immobile.

Altro aspetto da non sottovalutare è la “qualità” dell’immobile stesso: la presenza di abusi edilizi, ad esempio, oppure una scarsa rivendibilità dell’immobile (come nel caso di edifici fatiscenti) potrebbero indurre l’istituto bancario ad erogare cifre inferiori o addirittura a non concedere il mutuo.

b) Garanzie

Fermo restando che la principale garanzia per la banca è quella ipotecaria sull’immobile, altre forme di garanzia, ad esempio un garante in grado di impegnarsi in caso di insolvenza del mutuatario, possono essere determinanti, in alcuni casi, per ottenere l’importo richiesto. E’ il caso ad esempio di una situazione in cui il reddito del richiedente, come vedremo tra breve, non sia congruo con la rata che dovrà essere pagata.

c) Reddito del richiedente

Questo fattore non deve essere considerato in senso assoluto, ma sempre in relazione all’importo della rata che dovrà essere pagata. Se ad esempio viene richiesto un importo di 100.000 euro e si vuole estinguere il debito in 10 anni, la banca effettuerà una simulazione che, sulla base del tasso di interesse applicato, rappresenterà il cosiddetto “piano di ammortamento”, con il valore della rata (il più delle volte mensile) che dovrà essere corrisposta. A questo punto la banca verificherà se il reddito del richiedente è compatibile con l’importo della rata: ad esempio se la rata mensile da pagare è di 1.000 euro ed il reddito del richiedente è di 1.200 euro, difficilmente verrà erogato il mutuo, e la banca proporrà un importo più basso (o una durata superiore). Questo perché in linea di principio il mutuatario, oltre a dover corrispondere mensilmente l’importo della rata, con il suo reddito dovrà anche provvedere al fabbisogno medio della propria famiglia.

Da non sottovalutare anche il tipo di occupazione del richiedente: in generale un rapporto di lavoro a tempo indeterminato offre maggiori garanzie alla banca rispetto ad un contratto a termine, e questo può risultare non indifferente sull’entità della rata ritenuta “congrua” dalla banca (e quindi dell’importo erogato).

d) Durata del mutuo/età del richiedente

Ormai dovrebbe essere chiaro il principio: l’importo massimo erogato dipende da quanto l’istituto bancario ritenga probabile che il richiedente sia in grado di pagare la rata risultante. Quest’ultima dipenderà però anche dalla durata del mutuo stesso. Ecco quindi che la durata del mutuo influenza indirettamente l’importo massimo che potrà essere ottenuto. Non è da sottovalutare infine l’età del richiedente in relazione alla durata scelta del mutuo: un mutuatario “anziano” potrebbe avere maggiori difficoltà ad ottenere mutui di lunga durata e di conseguenza, dovendo abbassare la durata stessa del mutuo, potrebbe essere costretto a ridurre l’importo richiesto.

In sintesi, esiste una forte correlazione tra i diversi elementi del mutuo, dalla durata all’importo della rata, dal reddito del dipendente alle garanzie fornite, ed il tutto concorre di fatto a limitare l’importo massimo che potrà essere richiesto. La conoscenza di queste logiche potrebbe essere di aiuto per ridurre l’effetto sorpresa nella fase di negoziazione con la banca.

IL CONSIGLIO DI MISTER BANCA

Il consiglio è quello di capire con l’istituto bancario scelto quale importo si possa ottenere, prima di avventurarsi nella valutazione di un investimento che potrebbe risultare non percorribile a posteriori.