Mutui: quello che le banche non dicono…

…a meno che tu non glielo chieda!

La scelta di un mutuo non è un’operazione che capita di fare spesso nella vita. Questo comporta che, nella maggior parte dei casi, colui che ne fa richiesta alla banca non sia esperto in materia. I criteri di scelta che vengono adottati sono diversi, ma anche le persone più scrupolose possono trascurare alcuni dettagli che possono invece essere rilevanti.

Di seguito trovi alcuni spunti su temi inerenti ai mutui che difficilmente vengono proposti spontaneamente dalle banche, e per le quali invece potrebbe essere interessante avere delucidazioni per poter scegliere il mutuo migliore.

  • Quale sarà l’impatto sulla rata se decido di estinguere una parte del mutuo in anticipo?
  • Quanto saranno gli interessi di preammortamento del mutuo?
  • Quanto costa l’assicurazione obbligatoria e con quale modalità devo pagarla?
  • Se dovessi estinguere interamente il mutuo prima della scadenza, posso recuperare una parte dei costi relativi alla assicurazione obbligatoria?

Vediamo cosa potrebbe risponderci un istituto bancario a queste domande.

Quale sarà l’impatto sulla rata se decido di estinguere una parte del mutuo in anticipo?

Quello che le banche non dicono, top secretIn genere è possibile estinguere anticipatamente il mutuo oppure solamente una parte. Nel caso di estinzione anticipata parziale, verrà rimborsata in anticipo una quota parte del capitale residuo. In conseguenza di questo, la rata sarà ridotta, ma di quanto? Una possibilità è la riduzione proporzionale alla quota di capitale rimborsato. Così ad esempio se rimborsiamo il 10% del capitale residuo, avremo una rata ridotta proprio del 10%. Ma in alcuni casi la banca prevede che, in caso di estinzione anticipata parziale, venga ridotta la durata del mutuo, andando a “cancellare” le ultime rate fino a concorrenza del capitale rimborsato anticipatamente. Anche in questa ipotesi si pagheranno meno interessi e la rata risulterà più bassa, ma in misura diversa rispetto al caso precedente.

Quanto saranno gli interessi di preammortamento del mutuo?

In genere gli interessi di preammortamento vengono presi in considerazione solamente pochi giorni prima della stipula del contratto, quando ormai i giochi sono fatti. L’istituto bancario è stato già scelto, tutto è pronto o quasi per andare dal notaio, quando ci si accorge che l’importo che verrà erogato dalla banca è in realtà inferiore a quello che ci si attendeva. Tutta colpa dei famigerati “interessi di preammortamento”, ovvero gli interessi che devono essere pagati in relazione al periodo di tempo che intercorre tra la stipula del contratto di mutuo e la scadenza della prima rata (in genere il primo giorno del mese successivo alla stipula stessa). Questi interessi dipendono quindi da vari fattori, importo erogato, tasso d’interesse applicato, giorni che intercorrono tra la stipula e la prima rata. Se riusciamo a minimizzare questi ultimi avremo un significativo abbassamento di questa componente di interessi. Teniamo presente infatti che la misura di questi interessi può non essere elevata in termini relativi (ad es. come percentuale dell’importo erogato) ma può assumere valori significativi in assoluto.

Quanto costa l’assicurazione obbligatoria e con quale modalità devo pagarla?

mutui-banche-non-diconoLe banche, quando erogano un mutuo, vogliono tutelarsi assicurando il bene che costituisce la garanzia per la somma prestata (ad esempio l’immobile oggetto della compravendita, in caso di acquisto). I costi relativi a questa assicurazione ricadono sul mutuatario, e spesso vengono corrisposti anticipatamente. In qualche caso possono essere compresi nella rata, e questo può essere un vantaggio per il mutuatario.

Se dovessi estinguere interamente il mutuo prima della scadenza, posso recuperare una parte dei costi relativi all’assicurazione obbligatoria?

Se la banca ci chiede il pagamento anticipato dei costi dell’assicurazione, in teoria potremmo richiederne il parziale rimborso in caso di estinzione anticipata del mutuo. Infatti in genere il costo dell’assicurazione dipende dalla durata del mutuo, in quanto è ottenuto moltiplicando il costo annuale per il numero di anni previsti dal piano di ammortamento. E’ consigliabile tuttavia chiedere alla banca come vengono gestite situazioni come questa.

Il consiglio di Mister Banca

Non sempre il consulente dell’istituto bancario che seguirà la nostra pratica sarà in grado di rispondere a queste domande. Ma questo è un altro dei motivi per cui conviene invece porre questi quesiti: oltre ad evitarci brutte sorprese quando sarà troppo tardi per cambiare istituto bancario, può essere un modo efficace per valutare la serietà dell’istituto stesso, la trasparenza delle sue offerte e l’affidabilità del consulente che ci è stato assegnato, o che abbiamo scelto, per la nostra pratica di mutuo. Ottenere le giuste risposte a questi quesiti è quindi molto importante e può in alcuni casi influire sulla scelta dell’istituto bancario e della forma di mutuo che meglio rispondono alle nostre esigenze.