Le spese del mutuo – Parte I, collegate alla Banca

Quando pensiamo al nostro futuro mutuo non sempre ci preoccupiamo subito di quali saranno le spese che dovremo sostenere. Spesso infatti il nostro primo pensiero va alla rata che dovremo sostenere. Ma sgombriamo subito il campo da ogni dubbio e vediamo subito la differenza tra rata e spese, per evitare confusione.

Rata e spese del mutuo

– La rata del mutuo è l’importo che dovremo corrispondere periodicamente, con cadenza spesso mensile, per l’estinzione del nostro debito. E’ composta da una quota capitale e dagli interessi, che costituiscono in definitiva il costo che dobbiamo sostenere per l’anticipo di capitale che abbiamo ottenuto.

– Le altre spese sono quelle che invece afferiscono ai costi della pratica di mutuo, alle tasse e a tutto ciò che in generale non è strettamente connesso alla mera remunerazione del capitale che ci è stato erogato.

Volendo distinguere le diverse tipologie di spese che dovremo affrontare, potremmo utilizzare diversi approcci ma forse quello più utile è basato sulla suddivisione tra due categorie:

– spese da considerare per la scelta dell’istituto bancario che ci erogherà il mutuo;

spese non dipendenti dall’istituto bancario.

In questa sezione affrontiamo la prima di queste due categorie.

 

Spese da considerare per la scelta dell’istituto bancario che ci erogherà il mutuo

In questa categoria rientrano:

– le spese di istruttoria;

– le spese di perizia;

– le spese per l’assicurazione sulla casa.

Le spese di istruttoria sono quelle spese che la banca chiede a copertura delle attività necessarie per valutare l’opportunità o meno di erogare quel determinato mutuo al cliente, ad esempio la valutazione del reddito e della sua compatibilità con la rata che si dovrà pagare. Questi costi sono spesso determinati in misura fissa dall’istituto bancario, ma possono esserci anche differenze significative tra le banche (importi che vanno da 100 o 200 euro fino anche a 800 o 1000 euro). In altri casi la banca li determina in misura variabile rispetto al valore dell’importo erogato (in genere meno di mezzo punto percentuale). Alcuni istituti hanno la politica di azzerare questo costo al cliente: considera infatti che la banca remunera i propri servizi anche e soprattutto in base all’interesse applicato, quindi il maggiore o minore importo di questa spesa può dipendere anche e soprattutto dalle politiche commerciali dell’istituto erogante

spese-del-mutuoLe spese di perizia sono invece quelle spese che dovrebbero coprire i costi per valutare in senso stretto il valore dell’immobile che costituirà per l’istituto bancario la principale garanzia per l’importo erogato. Anche in questo caso tale spesa verrà stabilita dalla banca in misura fissa (più raramente percentuale) e con valori non troppo differenti da quelli che abbiamo evidenziato per le spese di istruttoria. Anche in questo caso alcune banche azzerano questo costo che, come per le spese di istruttoria, potrebbe essere remunerato direttamente dalla quota di interessi definita nel contratto di mutuo.

Le spese per l’assicurazione possono invece essere più elevate, soprattutto per mutui di lunga durata o con importi erogati elevati: sono i costi legati all’assicurazione (in genere per l’incendio) che la banca richiede obbligatoriamente di aprire a copertura di eventuali danni all’immobile che farebbero venir meno, in tutto o in parte, la sua funzione di garanzia per la banca stessa. Il costo è in genere proporzionale rispetto al capitale erogato e dipende strettamente dalla durata del mutuo (spesso è definito come un costo annuale che va moltiplicato per la durata del mutuo stesso). Anche in questo caso alcuni istituti lo azzerano, o meglio lo considerano compreso nella rata del mutuo che si verrà a pagare. Anche queste spese dipendono dalla banca, che di fatto impone al cliente la propria scelta sull’assicurazione da attivare. E’ un costo che a volte non viene considerato a meno che non venga richiesto direttamente alla banca, o meglio al consulente dell’istituto che sta seguendo la nostra pratica di mutuo.

 

Il consiglio di Mister Banca

Nella scelta dell’istituto bancario anche la valutazione delle spese accessorie può essere rilevante. Dobbiamo infatti tener presente un principio molto importante: un tasso d’interesse maggiore avrà l’effetto di aumentare la rata, ed è quindi fondamentale per poter valutare l’impatto sul nostro tenore di vita futuro. Le spese di istruttoria, perizia e per l’assicurazione sull’immobile invece sono nella maggior parte dei casi dei costi che dovremo sostenere subito, nella fase iniziale, in un momento cioè che spesso è di massimo impegno economico (ad esempio perché stiamo acquistando un immobile). Queste spese andranno quindi ad erodere una parte del capitale che sarà disponibile nell’immediato, e quindi è bene averle ben presenti sin da subito.

Nel confronto tra i mutui, infine, valuta bene, oltre al tasso di interesse applicato, anche il Tasso Annuo Effettivo Globale (il TAEG): è un indice sintetico di costo che di fatto tiene conto anche delle spese accessorie.