Preoccupato per spread ed Euribor? Non dimenticare l’immobiliare!

In queste settimane gli italiani vengono tenuti sulle spine dal pericolo di un ulteriore incremento dello spread tra BTP e Bund, possibile artefice di una disfatta dell’economia nazionale. E’ un tema molto importante, certo, ma è anche un ottimo spunto di discussione politica e, per questo motivo, un ospite fisso delle prime pagine dei giornali.

Meno presente è invece un tema che, per gli italiani, ha un impatto altrettanto forte, se non superiore: la perdita di valore che ha caratterizzato negli ultimi anni il mercato immobiliare. Se consideriamo l’elevata percentuale di coloro che possiedono almeno un immobile in Italia, è logico chiedersi se questo non sia in realtà un punto da tenere fortemente in considerazione quando si parla delle possibili minacce per “le tasche degli italiani”

Il patrimonio immobiliare degli italiani

I media pongono l’attenzione sui possibili effetti negativi dello spread, ad esempio sui titoli di Stato o sul mercato azionario. Ma quanto vale invece il patrimonio immobiliare degli italiani? Secondo alcune stime parliamo di cifre vertiginose, oltre 6 mila miliardi di euro, quasi 4 volte il PIL (dato del 2017). Moltissimi italiani hanno una casa di proprietà (circa l’80%) e molti, in passato, hanno acquistato delle seconde case per investimento, oppure per le vacanze. Negli anni della “Prima Repubblica”, infatti, con l’inflazione galoppante e una tassazione sugli immobili pressoché inesistente, il mattone era visto come un investimento sicuro e senza rischi. E così è stato, almeno fino all’arrivo di Monti…

La crisi del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare stenta a riprendersi dopo la crisi. Il 2018 infatti rischia di non confermare la lieve ripresa che si era intravista in precedenza. Le compravendite sono sensibilmente inferiori, così come gli investimenti esteri nel mercato immobiliare italiano. Ma il dato più significativo per capire la perdita di valore per gli italiani è quello dell’Istat sui prezzi delle abitazioni relativamente al secondo trimestre del 2018,  con un calo di oltre il 15% rispetto ad otto anni fa.

Le preoccupazioni tra spread, mutui, Euribor e mercato immobiliare

Ma allora, di cosa dovremmo preoccuparci di più? Dell’impatto dello spread o del valore delle abitazioni? Andiamo con ordine:

  • Un aumento incontrollato dello spread può avere senz’altro un impatto negativo per l’economia italiana, e può avere ripercussioni anche nell’immediato, sulle quotazioni dei titoli di stato ad esempio, oppure sul mercato azionario
  • L’impatto sui mutui è relativo. Chi ha già un mutuo a tasso fisso non avrà problemi in assoluto, per i mutui a tasso variabile l’indice di riferimento è quasi sempre l’Euribor, che non è soggetto all’andamento dello spread italiano, ma alle decisioni della BCE sul tasso ufficiale. In prospettiva, le banche potrebbero avere un maggior costo di finanziamento e questo potrebbe ripercuotersi in un maggior costo per i nuovi mutui.

Leggi anche Osservatorio mutui: le previsioni su Euribor ed Eurirs

Per quanto riguarda il valore delle abitazioni il discorso è diverso e vale la pena ricordare cosa è successo in passato

Le cause della crisi del mercato immobiliare

Se guardiamo alle cause che hanno portato ad una frenata strutturale del mercato immobiliare non possiamo non evidenziare, oltre alla crisi generalizzata, l’aumento notevole della tassazione sugli immobili definita dal governo Monti in quegli anni. Basti pensare all’IMU sulle cosiddette “seconde case”, una vera e propria stangata per tutti coloro che hanno un immobile come investimento o come residenza per le vacanze. Un dato su tutti: da un’analisi di Confedilizia i ruderi sono pressoché raddoppiati dall’avvento dell’IMU.

Ancora più significativo è il contesto nel quale si verificò questo incremento della tassazione per il mercato immobiliare: il governo Monti si insediò proprio in seguito alla caduta del governo precedente sulla scia dell’impennata dello spread BTP/Bund… In pratica, per poter convincere i mercati che la solvibilità del nostro stato non doveva essere messa in discussione, si arrivò ad alcune misure poco popolari e delle quali ancora adesso subiamo gli effetti (oltre all’IMU, la legge Fornero è un altro ottimo esempio).

Quindi, anche se non è corretto parlare di un legame diretto tra l’aumento dello spread e la crisi del mercato immobiliare, la storia ci insegna che bisogna essere cauti e che una situazione di difficoltà per l’economia nazionale può avere un impatto negativo anche sul “tesoretto” degli italiani, le abitazioni. Del resto in questi casi a pagare sono sempre i cittadini, e nel loro portafoglio, come abbiamo visto, ci sono anche parecchie case.

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