Mister Banca

Negli ultimi anni, al tasso medio dei mutui è successo di tutto, in alcuni momenti ci si è trovati a vedersi salire la rata mensile a livelli pericolosi con la prospettiva di pagare, alla fine, il 50% in più della cifra finanziata. Mr Banca ha sempre messo in guardia i suoi lettori contro il tasso variabile, non è un caso che il tasso fisso, in mercati finanziariamente maturi e competitivi come l'Inghilterra, sia semplicemente non disponibile sul mercato: in UK o si compra casa con tasso variabile o... niente.

Non è un mistero: è proprio difficile, per la comune famiglia media italiana, vivere con un mutuo sulle spalle.
Ecco le sette regole d'oro di Mr Banca per vivere bene con un mutuo sulle spalle: se proprio occorre accollarsi un mutuo, meglio farlo seguendo assolutamente queste sette regole.

1) - Non accendere un mutuo se appena si può farne a meno. Certo è saggio non farlo per una seconda casa, o un investimento immobiliare speculativo. Agire a leva sul debito è costoso e pericoloso per un furbetto del quartierino, e tanto più per persone normali che campano di stipendio da lavoro dipendente. Non accendere un mutuo se non si ha necessità di investire subito, se esistono fonti di finanziamento proprie, se - per esempio - si possono chiedere prestiti a zero interessi in famiglia.

2) - Cercare di ridurre quanto più possible la durata del prestito, perché essa agisce da moltiplicatore del costo; nei primi anni, infatti, si paga una quota maggiore di interessi. Ripianare il capitale ricevuto in prestito appena possibile!

3) - Accendendo un mutuo, sono da evitare come la peste la formula a rata fissa e a durata variabile, che sembra dare maggiore controllo sul futuro, ma non protegge affatto dalla variabilità dei tassi: se questi crescono, aumenta la durata dell'impegno e la somma complessiva degli oneri. Ancora peggiori certe formule di preammortamento dove nel primo periodo si pagano solo interessi! E' sempre meglio preferire le formule semplici: spesso le opzioni offrono importanti margini di scelta alla banca, ma non al debitore. Ci sono alcune ragioni che possono portare a preferire il tasso fisso, al di là di un esercizio di previsione sui tassi e di calcolo dell'ammortamento. Da una parte una logica precauzionale: «è più sicuro un debito a tasso fisso e un credito a tasso variabile, piuttosto che il contrario». Dall'altra, una strategia di qualità della vita: è bello vedere che l'impegno continua a decrescere, in termini reali.

4) - Se proprio si opta per un mutuo a tasso variabile, scegliere un mutuo che offre la garanzia di un tetto massimo al tasso variabile.

5) - Scegliere il mutuo su Internet, per avere tutte le informazioni e poter confrontare con calma. Una volta scelto il sistema soggettivamente più adatto (minimizzando ammontare e durata, mentre la massima rata sostenibile è il vincolo), occorre concentrarsi sullo spread, che è ciò che più conta nella negoziazione con la banca. Lo spread è la differenza rispetto ai tassi di riferimento del mercato (Euribor, IRS, ecc). Ogni 0,10% in meno fa risparmiare una quota anche 5-10 volte maggiore sul valore attuale del debito.

6) - Non sovrastimare i miglioramenti normativi sui vecchi mutui: la portabilità ad altra banca è complessa e osteggiata, la penale di estinzione anticipata è stata ridotta solo parzialmente, la concessione concordata con il governo allunga la dipendenza. La rinegoziazione dipende in sostanza dai rapporti di forza, come prima. Meglio liberarsi del debito che essere attanagliati da dubbi e alternative.

7) - Infine, pensare in positivo: quando si chiude un mutuo, allora si può veramente pensare sul serio a ritirarsi a vivere di rendita

Buone notizie. I report diffusi dai piu' importanti gruppi immobiliari del nostro paese hanno comunicato al mercato che i prezzi delle case continuano a scendere: -2,8% per i capoluoghi di provincia, -2,7% per le grandi citta' e -2,3% per l'hinterland.

A questo punto risulta molto piu' conveniente acquistare casa piuttosto che andare in affitto. I canoni di affitto negli ultimi dieci anni sono aumentati di ben il 150%, mentre i ribassi dei tassi di interesse hanno ridato fiducia agli acquirenti che avevano rimandato l'acquisto della casa.

La casa, purtroppo, quasi mai si paga in contanti: occorre scegliere un istituto bancario e chiedere l'accensione di un mutuo. E va detto che non sono tutte rose e fiori quando si parla di mutui. Al di la' dei tempi e dei tassi, gli italiani che entrano in banca per richiedere un mutuo poi, in pratica, difficilmente ne strappano uno vantaggioso.

Il consiglio di Mister Banca

Nella stipula del prestito va considerato lo spread, ovvero la percentuale applicata sul tasso di riferimento. E, a detta di molti, gli istituti di credito starebbero in queste settimane proprio rincarandolo di circa un punto e mezzo percentuale sui nuovi mutui, cosicché il possibile risparmio verrebbe vanificato. Occhio.

Tornano a crescere le domande di mutui a tasso variabile a causa delle rate sempre più basse: accendere un mutuo infatti non è mai stato così conveniente come oggi.

Lo certificano i continui record al ribasso dell'Euribor a tre mesi, il tasso a cui generalmente vengono indicizzati i mutui. Nei primi 4 mesi del 2009 le domande di mutui a tasso variabile in Italia sono salite dal 17,2% del secondo trimestre 2008 al 44,8% dei primi 4 mesi del 2009.

Ma attenzione. La scelta di accendere un mutuo a tasso variabile deve essere sempre vista in una prospettiva di lungo termine e non solo guardando alle condizioni attuali. Per chi vuole accendere un mutuo a tasso variabile, è necessario tenere conto che come nel giro di pochi mesi i tassi sono scesi, in un tempo altrettanto breve possono risalire.

Il consiglio di Mr Banca

Il potenziale acquirente farà bene a concentrarsi non solo sul tasso di riferimento, ad esempio, l'Euribor, ma sullo spread praticato dalle banche. Lo spred è il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo.